El problema de la vivienda (parte 4)

ahora les explicaré por qué del año 2000 al 2006 hubieron tan pocos incumplimientos o faltas de pago para hipotecas digamos que yo compré una casa que costó un millón de dólares digamos que el banco me presta ese millón de dólares y yo estoy dispuesto a pagar un porcentaje sobre ese préstamo aquí al banco ese es el banco aquí estoy yo y usted ese dinero para comprar una casa y aquí está la casa bueno pasó esto y un año después pierdo yo mi trabajo y no puedo pagar esta hipoteca más así que tengo dos opciones puedo vender la casa y pagar la deuda o le puedo decir al banco que me voy a bancarrota es porque no puedo pagar nada más lo que va a arruinar mi historial crediticio y pues perderé todo el pago que ya he hecho en qué circunstancias puedo yo vender la casa imaginemos que me prestaban este millón de dólares yo no he puesto nada de mi dinero si yo pudiera vender esta casa por 1.1 millones de dólares pues lo haría si la vendo por 1.1 millones de dólares o pagarle al banco el millón que le debo y me queda una cantidad neta de 100 mil dólares y todos están contentos en el banco porque ya le pague lo que le debía yo obtuve 100 mil dólares y la razón de que todo esto haya salido bien aun cuando haya existido un riesgo en el crédito es porque el precio de los inmuebles aumentó cuando se tiene un aumento en el precio de los inmuebles de las casas los departamentos etcétera prácticamente los bancos no van a perder dinero al prestar para comprar esos inmuebles ya que si no se les puede pagar se vende el inmueble y se obtiene la cantidad o un poco más de lo que costó el préstamo bancario y esto soluciona el problema de tener que pagar la hipoteca la única situación en la que nos declaramos en bancarrota es cuando el precio en el mercado de mi casa es menor al del préstamo que me dieron para comprarla qué es la situación que está ocurriendo actualmente digamos que solo puedo vender esta casa por 900 mil dólares en este caso pues lo que tengo que hacer es devolverle las llaves al banco y lo que hace el banco es vender esta propiedad por novecientos mil dólares y pues bueno va a tener una pérdida del préstamo y esta es la única situación en donde se debe de tener o se puede permitir declararse en bancarrota cuando el precio de los inmuebles va hacia abajo pero cuando el precio de los inmuebles aumenta la persona que recibió el préstamo puede vender esta casa en un precio mayor al del préstamo paga su deuda y probablemente le quede un poquito más de dinero para él así que hay muchos incentivos para comprar propiedades ahora pensemos en la dinámica que hemos visto en los vídeos pasados dijimos que del año 2000 al año 2006 sabemos que el precio de los inmuebles aumentó y por qué ocurrió esto bueno ya revisamos la información no fue porque las personas ganarán más dinero ni tampoco porque hubiera bajado el desempleo ni tampoco porque aumentará la población tampoco fue porque hubiera poca oferta de casas descartamos todo lo anterior y nos dimos cuenta que esto fue porque el financiamiento era muy fácil así que fácil financiamiento los estándares para obtener un préstamo eran muy bajos y debido a que aumentó el precio de las casas o de los inmuebles que ocasionó esto bueno ya dijimos al aumentar el precio de las casas baja la cantidad de incumplimiento o falta de pago de la hipoteca así que las tasas de incumplimiento bajan se le puede dar el préstamo a una persona que realmente no tiene algún respaldo de que sea alguien cumplido pero siempre que el precio de las casas esté aumentando si esta persona pierde su empleo aún pueden vender esa casa y pagar la deuda pagar el préstamo así que mientras tenga un aumento en el precio de las casas prácticamente no vamos a tener incumplimiento de hipotecas por lo que el riesgo que se percibe también baja al hacer un préstamo así que el riesgo percibido el riesgo percibido de préstamo baja lo que ocasiona que haya más personas que están dispuestas a hacer préstamos más personas dispuestas a prestar así que el corolario de que haya más personas dispuestas a prestar es que los estándares de préstamo van a bajar lo que ocasiona que el financiamiento sea más fácil así que aquí escribimos que los estándares de préstamo bajan así que tenemos este ciclo que a lo mejor ustedes pueden discutir si es un círculo virtuoso o un círculo vicioso pero tenemos este círculo o este ciclo que ocurrió a partir del final de la década de 1990 y que tuvo más impulso alrededor del año 2000 2001 el financiamiento era más fácil a pesar de que las personas estaban ganando menos la población no estaba aumentando tan rápidamente y había en casas nuevas todo esto hizo que el precio de las casas de los inmuebles aumentaran y al ocurrir esto entonces tenemos que bajar el incumplimiento de hipotecas ya que nadie va a quedar con deudas y pueden vender sus casas a un precio mayor del préstamo que les dieron para comprarlas por lo tanto muchas personas dicen bueno pues aquí no hay riesgos porque todas las personas están cumpliendo con sus hipotecas las personas sienten que no tienen riesgo al prestar dinero para comprar inmuebles las organizaciones calificadoras otorgaban muy buenas calificaciones a otras empresas financieras les daban sus estándares triple-a por ejemplo aún cuando se tuvieran préstamos algo riesgosos pero se percibía que ya no existía la falta de pago de hipotecas así que muchas personas viendo esto estuvieron dispuestas a prestar dinero en este caso las personas decían bueno es que voy a recibir más intereses si yo doy un préstamo para comprar un inmueble que sé que me van a pagar algún interés y que en caso de que la persona a la que le estoy prestando tenga algún problema pierde el trabajo yo no voy a perder lo que le preste porque esa persona va a vender la casa va a vender la máscara y me va a pagar completamente todo lo que le preste pues me conviene más que meter ese dinero al banco por ejemplo así que más personas estuvieran dispuestos a hacer préstamos y los corredores de inmuebles y los bancos de inversiones dijeron no pues excelente a nosotros nos interesa tener más volumen de gente que esté comprando casas y para satisfacer a todas estas personas que quieren prestar dinero pues para tener más personas que pidan préstamos pues vamos a bajar los estándares de los requerimientos para hacer préstamos así que este ciclo se sigue repitiendo y repitiendo y todo este proceso comenzó por el proceso de tomar las hipotecas de cierto grupo de personas juntas ponerlas como un paquete y después volver las títulos y así venderlas a un grupo de inversionistas esto fue entre comillas una innovación que se dio a mediados de la década de 1990 no recuerdo exactamente cuándo pero comenzó a tomar impulso a inicios de la década del 2010 y esta es en esencia la razón del por qué el precio de las casas aumentaba y el porqué de que ocurriera toda esta tontería en el siguiente vídeo hablaremos un poco de quienes fueron estos inversionistas y una técnica usada por los fondos de cobertura y aquí no voy a decir que todos los fondos de cobertura son malos hay algunos que son buenos pero la técnica común de los fondos de cobertura el al tomar ventaja de este ciclo para hacer que los fundadores de este fondo se volvieran muy ricos nos vemos en el siguiente vídeo