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Transcripción del video

personas compran una casa deben pedir un préstamo que sea alguna parte del precio de compra de la casa así que digamos tenemos aquí una casita y el precio de compra es de doscientos mil doscientos mil pesos y yo quiero comprar esta casa ahora yo ahorre cuarenta mil pesos yo ahorre 40 mil pesos estos son mis ahorros así que yo usaré esto como un pago de entrada pero aún necesito un préstamo para poder llegar a los 200 mil así que bueno requiero del préstamo y lo que bueno le vamos a restar 200 mil menos 40 que ya que ya di así que son 160 mil pesos que requiero yo de préstamos 160 mil pesos 160 mil como un préstamo y el tipo de préstamo que la gente obtiene para comprar una casa se le llama una hipoteca hipoteca y bueno una hipoteca es simplemente un préstamo si no llegas a pagar ese préstamo entonces la persona que te prestó esa persona se queda con la casa otra manera de pensar lo sería que es un préstamo que está asegurado por la casa y hasta que pagues ese préstamo entonces a tu casa mientras no lo es y bueno si no lo pagas el banco vendrá y tomara la casa a eso se le llama una ejecución de hipoteca y bueno yo quiero en este vídeo darte al menos el inicio de un entendimiento de lo que hacen las diferentes los diferentes tipos de préstamos hipotecarios darte la información básica de lo que significa cada uno de estos préstamos de estos diferentes préstamos así que supongamos que estoy en el mercado y ya voy a pedir el préstamo de 160 mil pesos si tú miras cualquier página de internet sobre finanzas o portales de finanzas te darán cuotas de hipotecas y verás algo de este estilo como estos números que tengo yo aquí yo los hice muy sencillos estos porcentajes normalmente vendrán con decimales 5.54 punto 18% y bueno son los diferentes tipos de tasas que tú verás pero si consultas a un agente hipotecario seguro te dará otros más exóticos estos son los comunes y espero con esto quede claro al menos la noción de lo que es de lo que son las tasas de hipotecas una hipoteca fija a 30 años sigue que tu pago y tu tasa de interés están fijos a 30 años y en el transcurso de esos 30 años tú pagarás tu préstamo así que en esta situación esto lo voy a escribir pensemos en una hipoteca fija a 30 años hipoteca fija a 30 años o qué vamos a pensar en eso lo que va a pasar es que tú tendrás vas a tener un pago fijo hipotecario cada mes aquí dibujaré una gráfica para mostrar tu pago y bueno ya verás por qué hago esta gráfica tú ten paciencia espera un segundo ok entonces cada una de estas barras representa tu pago mensual para un aparece mes no hemos hecho cálculos para saber en realidad cuándo se debe pagar de los 160 mil pesos de y el 5% pero supongamos que no sé 22 mil pesos por simplicidad al mes se pagan dos mil pesos aquí pongo altura una altura entonces aquí aquí son dos mil pesos al mes este aquí dos mil pesos y este de acá es el mes primero el 1 mes uno luego pagas dos mil pesos en el mes dos y así vas a seguir si tienes 30 años por 12 meses llegarás al mes 360 y ese va a ser tu último pago 360 será el último pago en el año 30 y bueno al final final final fin habrás pagado su deuda lo interesante aquí es que en el primer mes como pediste tanto dinero 160 mil pesos y en intereses entonces será bastante lo que se tendrá que pagar entonces la mayoría de los pagos iniciales van a ser intereses lo pondré aquí en la gráfica el interés en diferente color en este primer mes bueno mejor no es el no mejor morado en ese primer pago será la mayor parte compuesta por intereses y solamente una pequeña parte de la verdadera deuda así que esto es verde de aquí el verdadero pago entonces digamos que después de ese primer mes la parte principal de los dos mil pesos son por simplicidad digamos que 200 pesos y 1800 en la parte de intereses y bueno como tú puedes ver aquí no estoy no estoy siendo precisa con lo que en realidad estamos asumiendo ni siquiera debes ni siquiera deben ser 160 mil pesos vaya pero la idea general es que después de este primer pago es que pagaste 200 pesos de tu préstamo entonces si si fuera una deuda de 160 mil después de ese primer mes tú ya no debes 160 mil pesos tú no debes 160 mil menos 2 mil pesos no porque 1800 fue de intereses ahora lo que debes son lo que es equivalente a 159 mil 800 pesos entonces en el siguiente periodo tus intereses van a ser un poquito menos digamos que algo así y como tu pago es fijo de 2000 tu pago principal va a ser un poquitito más digamos que 202 pesos 202 pesos y seguida de esta manera de tal modo que en él y me pago ya estás pagando muy poco de intereses y ahora si la mayor parte de esos pagos es para el pago principal entonces van a ser así muy poco de intereses y el resto ahora sí va a ser para pagar la deuda y al fin serás libre después de ese último pago ahora esto pasará en 30 años es un término de 30 años para una tasa fija de 15 años es exactamente la misma idea excepto bueno la única diferencia es que en lugar de tomar 30 años para pagar la deuda lo harás en 15 años así que en lugar de ser 360 meses en el caso de 15 años serán 180 meses 15 años por 12 meses son 180 meses y por esa causa tu pago por el mismo préstamo implica ahora mayor pago cada mes porque lo estás pagando más rápido lo estás pagando en menor cantidad de meses en lugar de 2000 serían por ejemplo dos mil 800 pesos para este caso de 15 años porque lo estás pagando con mayor rapidez ahora este caso el 51 ht a es una hipoteca de precio ajustable ahorita te digo hay varios tipos de hipotecas de este estilo las 5 1 es la más usada y h tea significa hipotecas de tasa ajustable hipotecas de tasa ajustable entonces eso es ht am y bueno como lo puedes ver aquí teníamos la palabra fijo y así se les llama porque la tasa de interés estaba fija cualquiera que fuera tu balance de préstamo restante pagabas la misma cantidad de intereses para cada uno de los periodos hasta terminar así que para esta tasa fija de 30 años se nos está cobrando una tasa del 5% fija para la de 15 años se nos está cobrando una tasa fija del 4% para la ht a la tasa puede variar y bueno como lo dije antes esta 51 es la más común de las hipotecas con tasa ajustable la idea general detrás de una hipoteca con tasa ajustable es que la tasa de interés que pagarás en tu balance restante cambiará acorde a un índice y los casos más comunes de hipoteca de tasa ajustable son estas de aquí esta es una hipoteca de tasa ajustable mixta y la puedes ver como una combinación de dos cosas y bueno te vas a preguntar qué será esto de una hipoteca de tasa ajustable mixta es la que tiene una tasa fija por algún cierto periodo en este caso es una tasa fija para cinco años y la tasa de interés puede cambiar una vez al año después de haberla cambiado a eso se refiere con 51 así que en el caso de una hipoteca con tasa ajustable tu pago se va a ver algo así y bueno solamente voy a poner números a pongo números al azar por simplicidad sólo para darte una idea de cómo de cómo funciona esto en el caso de 51 los primeros cinco años son fijos así que los meses se ven algo así el mes 1 el mes 2 hasta llegar al mes 60 que sería el último mes de los 5 años 5 por 12 meses son 60 12 y 60 esto es en el transcurso de cinco años y en el transcurso de cinco años la idea es muy similar una parte de las barras indicarán qué son los intereses y lo restante será usado para pagar el préstamo como te estoy indicando aquí y bueno en cada mes vas a pagar un poquito más de la deuda y un poquito menos de intereses aquí va a ser un poquito más de la deuda y un poco más de intereses aunque casi no se nota así que lo voy a borrar entonces algo así eso es para la deuda y acá está para los intereses así sucesivamente hasta llegar al mes 60 y bueno vas a pagar menos de intereses porque debes menos a tu deuda y en el año 5 aún no has pagado deuda así que el interés están quizás por aquí o bueno un poquito más arriba tal vez eso es lo que estás pagando tu a tu deuda y acá está lo que estás pagando de tu deuda en verde para una hipoteca de tasa ajustable mixta después de un periodo de cinco años el banco ahora lo que puede hacer es cambiar la tasa de interés y la tasa de interés depende de algo muy importante a lo cual todos están poniendo mucha atención a que incrementa el interés así que en el caso de hipoteca de tasa ajustable 51 como puedes ver con una tasa del 3% y por esta cosa lo que estamos poniendo tensión bueno alta te voy a decir de qué trata de lo que estoy hablando las tasas de interés un de repente suben y digamos que suben mucho entonces un de repente tu pago puede incrementar y tu pago puede incrementar porque la idea general detrás de una hipoteca de tasa ajustable 51 es que aún tendrás que pagar en 30 años entonces tienes un término de 30 años así que si te quedas con ese préstamo si nunca intentas pedir otro préstamo para reemplazarlo a lo que se le llama refinanciamiento entonces tomará 30 años para liquidarlo pero después de los primeros cinco años la cantidad de interés que pagas puede cambiar por ende tu pago podría cambiar si la tasa sube tendrás que pagar más en intereses en el mes 61 lo que es equivalente al año 6 así que la barra para el año 6 se va a ver algo así constantemente más intereses y algo para el pago en el año 6 como es una hipoteca de tasa ajustable 51 no podrá cambiar la tasa no puede cambiar la tasa otra vez hasta el año 7 y de hecho hay límites para fijar un nuevo porcentaje de taza cada año o cuando pueden cambiar la tasa en su totalidad pero si claro esto implica más riesgo porque tú no sabes qué cantidad tendrás que pagar en el año se hizo en el año 7 especialmente imagina que las tasas aumenten mucho y quizás te pregunte es bueno qué determina este nuevo porcentaje en las tasas de interés después de los 5 años que lo determina lo que hacen es mirar un índice el más común es valores de tesorería por ejemplo la tasa de interés que debe pagar el gobierno cuando pide un préstamo normalmente tomarán una prima sobre esto las tesorerías de 10 años en el 2% el banco quizás pondrá en tu documento del préstamo que después del periodo inicial de cinco años tú pagarás una tasa de tesorería más digamos que el 1% así que inicias pagando el 3% eso es fijo aún si la tesorería si hay suceden un millón de cosas aunque subieran la tesorería 5% el 3% está fijo tú pagas el 3% por los primeros 5 años pero después en el sexto año digamos que en el año 6 la tesorería su tasa ha subido al no sé digamos que 4% entonces 4 por ciento entonces por contrato por lo que está en el documento en tu documento tendrás que pagar eso más el 1% entonces tu hipoteca ahora se va a regularizar a una tasa del 5% una tasa más alta pero también podrías tener suerte quizás la tasa para tesorerías baje quizás baje al 1% entonces tu tasa de hipotecas sería del 1 por ciento más 1% así que bajaría al 2% eso es suerte pero la idea general es que qué implica más riesgo las tasas de interés cotizadas si las observas te darás cuenta que la tasa fija a 30 años es más alta que la de 15 años que es más alta que la ajustable eso sucede aunque hay diferentes tipos de riesgo pero sucede porque el banco está tomando el menor riesgo en la tasa ajustable y tomando más riesgo en la fija a 30 años y el mayor riesgo aquí es que no lo pagues pero para eso es el desembolso inicial porque así ellos pueden obtener la casa esperando que la casa no se devalúe pero aún más que eso hay un riesgo en la tasa de interés porque qué sucede si el banco te prestó en el 5% y las tasas suben al 6% o 7% 8% qué pasa si suben al 10% imagina sería un caos total para el banco ellos estarían perdiendo en el préstamo que te hicieron en este caso lo están dejando fijo por tantos años y bueno de esa manera ellos están ellos están arreglando sus ganancias cobrando temas intereses en el caso de 15 años implica menos riesgo por eso tiene menor interés es menor porcentaje en el caso 51 a un menor riesgo solo está fijo por 5 años y después de eso esto flota con el interés actual en una base anual y bueno espero que esta explicación te haya dado una idea de lo que son las tasas de interés quiero que este vídeo sea suficiente para saber qué harías a la hora de pedir un préstamo y bueno claro también es muy importante leer todo el papeleo todos los detalles de lo que de lo que son los diferentes tipos de préstamos especialmente si te quieres lanzar por un préstamo exótico como como el ajustable 51 y bueno nos vemos