Alquilar o comprar (análisis detallado)

bienvenidos he hecho una serie de presentaciones acerca de vivienda y mi teoría del por qué han aumentado los precios de estas y cómo pueden ver en términos generales la comparación entre comprar o rentar pero muchas personas me dicen que estoy simplificando demasiado de las cosas y suponiendo intereses solamente del préstamo nuestro incluyendo las deducciones de impuestos sobre hipotecas etcétera y así es simplifica muchas cosas para poder hacer cálculos sencillos y poder comprender mejor los conceptos de comprar contra renta pero es cierto que la realidad hay muchas cosas que considerar al momento de decidir entre comprar o rentar un inmueble así que necesitamos un modelo multi línea en donde podamos descubrir lo que podría pasar en cada caso y también jugar y ajustar nuestras suposiciones para ver qué podría pasar si se aprecia la vivienda o se deprecia o si cambian las tasas de interés o si damos 10 por ciento o 20 por ciento de adelanto etcétera en nuestra mente construye este modelo que llamo modelo de compra de vivienda el cual ustedes pueden descargar y jugar con él para que les sea útil pueden descargarlo del sitio de khan academy khan academy punto o hereje diagonal download diagonal by brent punto x ls es una hoja de cálculo de excel incluso podrían descargarla abrirla en excel y seguirme en este vídeo ahora permítanme explicar mis suposiciones en este modelo lo que está resaltado en amarillo incluyendo a este amarillo brillante solo estas suposiciones son las cosas que van a guiar a conducir nuestro modelo y hacer cálculos para los próximos 10 años para saber si nos convendría más rentar en lugar de comprar o viceversa si descargan este modelo para jugar con él ustedes mismos a menos de que sean muy sofisticados en el uso de excel las únicas cosas que deberían cambiar son los datos resaltados en amarillo todos además está calculado a partir de estos datos qué es lo que nos interesa al comprar una casa pues el precio de compra el avance de pago o el adelanto de pago el cual pueden ponerlo como porcentaje del precio de venta o la cantidad tal cual aquí está la tasa de interés que suponemos aquí está la amortización principal significa que si yo sigo pagando esta hipoteca después de cuánto tiempo se habrá terminado de pagar el capital principal y no sólo el interés en esencia tenemos un préstamo de pago fijo a 30 años con una amortización a 30 años si tuviéramos un préstamo a 10 años aquí pondríamos un 10 esta es la tasa de impuestos a la propiedad y esto es lo que yo supongo con base en el impuesto de la ciudad de donde vivo este es mi supuesto de mantenimiento anual podría ser mayor o menor dependiendo de la propiedad estos son los pagos o cuotas asociadas con la vivienda por ejemplo si viven en una comunidad donde todos comparten un campo de golf o una piscina ignacio o algo similar estas serían las cuotas si no pongan esto en ceros esto es el seguro anual contra imprevistos incendios terremotos inundaciones o cualquier seguro que necesiten tener en donde viven y aquí resaltado en amarillo brillante está en su puesto de apreciación anual de la vivienda esta es una suposición enorme y es por eso que la resalte más pues veremos más adelante en el vídeo que esta suposición es hasta cierto punto uno de los conductores o guías principales en este modelo el cual es mucho muy sensible a esta suposición esta es nuestra tasa de impuesto al ingreso marginal que suponemos porque nos interesa esto pues porque se puede deducir el interés de lo que pagamos de hipoteca y también podemos deducir el impuesto a la propiedad así que si podemos deducir 100 dólares de los intereses de impuesto a la vivienda si nuestra tasa de impuesto marginal es del 30% significa la tasa de impuesto por cada dólar incremental es de 100 dólares de intereses podremos deducir 30 dólares si la tasa de impuesto de ingreso marginal es 20 por ciento una deducción de 100 dólares nos ahorrará 20 dólares este 2% representa la inflación general esto indica que siempre habrá algo de inflación sobre cosas como las cuotas asociadas con la vivienda mantenimiento anual seguros etcétera por lo que esto nos indica la tasa general de inflación y en el modelo esto va a indicar que tanto crecerán éstos anualmente durante la vida del préstamo y una vez que ingresamos estas cantidades se calculará el pago mensual de la hipoteca aquí suponemos que el interés es compuesto mensualmente y si ustedes conocen sus series geométricas pueden modificar y jugar con esto por unos intereses que se componen con mayor o menor frecuencia pero tengo entendido que la mayoría de los préstamos tienen intereses compuestos mensuales todo esto que acabamos de ver es lo necesario para calcular los elementos para comprar una casa estas cosas de aquí abajo son las que corresponden a rentar una casa y así podremos comparar ambas situaciones por ejemplo qué pasaría si usáramos el pago de adelanto para la compra de la casa y lo ahorraremos en el banco y rentamos la casa en su lugar así que este es el costo de rentar una casa similar esta es la suposición de la inflación en la renta yo soy de la opinión de que la inflación en la renta de una vivienda no es tan diferente de la apreciación anual de una vivienda a largo plazo ya que la renta es digamos que la ganancia de una vivienda y si las ganancias aumentan pero no aumentan los bienes en general el rendimiento aumentará o viceversa pero no quiero confundirlos con estos detalles este 6% que yo supongo aquí es el rendimiento que obtengo del efectivo si yo no doy estos 150 mil de adelanto de la compra de la vivienda y lo invierto no sé en el mercado de valores quizás pueda recibir un 20% al año o quizá no me gusta arriesgarme y lo invierto en bonos del gobierno y obtengo un 4% anual esta es la suposición que hacemos al respecto y de hecho debe ser un rendimiento después del pago de impuestos así que si mi tasa de impuestos es del 30% y yo creo que puedo obtener un 10% en el mercado de valores por ejemplo aquí debo poner un 7% queremos asegurarnos de ser muy precisos aquí considerando los impuestos ahora les voy a explicar el resto del modelo todas las suposiciones que hicimos aquí nos van a ayudar a calcular todo esto de acá está el escenario de compra en el periodo cero tendremos este valor de vivienda a quien lo hay que cambiar o modificar nada todo se calcula automáticamente aquí tenemos el valor de la vivienda que se va apreciando cada mes mostrando el valor de mercado de la vivienda que es calculado usando el valor de apreciación esto de aquí abajo es la deuda o el pago principal de la hipoteca o qué tanto se le debe al banco y como pueden ver con el paso del tiempo cada que se paga la hipoteca de este pago va a pagar el capital para decrementar la deuda aunque la mayor parte de este pago va a pagar los intereses sobre todo al inicio y aquí tenemos el equilibrio en la vivienda que es el valor de la vivienda menos la deuda que se le debe al banco está cantidad nos dice el valor de la inversión en cierto momento del tiempo todo esto se calcula con los datos que ingresamos al inicio y todos estos son los cálculos importantes en el escenario de compra el interés en la deuda se calcula con la tasa de interés multiplicada por la deuda que se tiene del período anterior el pago de la hipoteca que calculamos antes usando nuestro conocimiento matemático de series geométricas el pago del capital principal que se da del pago de la hipoteca menos el interés el pago del seguro que es mensual tomamos nuestro pago de seguro anual y lo dividimos entre 12 y luego lo crecemos con la tasa de inflación mensual lo mismo sucede con las cuotas asociadas a la vivienda pero calculadas mensualmente eso lo dividimos entre 12 meses para el mantenimiento del impuesto a la vivienda es lo mismo aunque yo supongo que su vivienda es revaluada quizás se encuentren en un estado en el que cada año o cada cierta cantidad de años llega un asesor a decir el valor actual de esa vivienda y cuál es el ajuste respectivo de los impuestos este ahorro en el impuesto de ingresos de la deducción de intereses suponiendo que a esa tasa de impuesto marginal se le puede deducir el impuesto de la propiedad y el interés de la deuda este es el flujo de efectivo que pudo usarse en gastos o compras de la casa esta es la cantidad de efectivo que sale por la puerta aún después del ahorro de impuestos cada mes en el escenario de compra y espero que todo esto tenga sentido lo que queremos hacer es comparar lo que sucede en el escenario de compra de la vivienda dar un adelanto de 150 mil dólares y cada mes pagar esta cantidad que podemos ver que este número aumenta aunque la hipoteca sea la misma pues estos otros gastos crecen con la inflación por el escenario de renta tomando esta misma cantidad de dinero después de ajustar la cantidad de dinero que recibo con los impuestos que debo pagar y decir que voy a usar ese efectivo para pagar mi renta y los otros gastos asociados con rentar una casa los cuales no son muchos es decir pago mi renta y pongo todo lo demás en el banco si nuestras oposiciones que rentamos una casa similar por 2500 dólares no sé si sea correcto esto o no a ustedes les toca jugar con esto esto va a ir creciendo poco a poco con la inflación aunque la renta no aumenta mes con mes aquí lo suponemos así ya que es un aumento gradual aunque si ustedes quieren pueden modificar esto para que aumente cada año esta línea de aquí abajo nos indica los ahorros cuando rentamos y son ahorros con respecto a lo que tenemos guardado en el banco a rentar en lugar de dar los 150 mil dólares como adelanto podrían guardarlo en el banco en su cuenta de ahorros en el periodo cero y durante el periodo 1 tendremos esto más su rendimiento más la diferencia entre el gasto de efectivo de la compra de la vivienda y la renta así que estos son los ahorros lo que hice en este modelo es hacer los cálculos de varios periodos aquí se los muestro y cualquiera que esté familiarizado con la compra de vivienda les dirá que el préstamo promedio de hipotecas tiene una vida esperada de 10 años y es cuando las personas en promedio buscan mudarse y refinanciar su préstamo a las suposiciones de entrada cualquiera que ésta sea cuál será el valor de la vivienda después de diez años la deuda después de diez años el equilibrio de la vivienda después de diez años y suponemos que quieren vender la vivienda qué es lo que hace la mayoría de los estadounidenses después de diez años aquí está el costo asociado a la transacción de la venta de la vivienda por ejemplo el 10% que recibe el agente inmobiliario y la línea 54 nos dice cuál será el efectivo neto al vender la casa en el precio de mercado y pagándole al agente inmobiliario el número de aquí abajo es más sencillo porque nos dice que si decidimos no vender la casa y tomando todas nuestras suposiciones cuánto habremos ahorrado en el banco hasta ese momento este número de acá es la diferencia entre estos dos números en 10 años descontados hasta el día de hoy es decir el valor presente el valor presente sería si descontamos esto por una tasa de descuento que se considere probablemente la tasa de inflación y le dirá que es el dinero actual cuál será el beneficio o ventaja de comprar contra rentar los invito a que descarguen este modelo jueguen con él y consideren bien las suposiciones pues esto es lo más importante de todo el modelo de ellas depende el que deciden si les conviene rentar o les conviene comprar quizás se hagan suposiciones que padezcan muy razonables como este 3 por ciento de precisión anual de la vivienda pero es sorprendente cuánto cambiaría el modelo si pasáramos este 3% a un 1 por ciento o incluso a un menos 1 o menos 2 por ciento lo cual es completamente posible y ya ha sucedido con anterioridad donde se ha depreciado la vivienda durante largos periodos de tiempo incluso a diez años varios estudios han encontrado que los bienes inmobiliarios apenas han crecido un 1 por ciento durante los últimos 100 años de hecho un 1 por ciento aquí sería bastante conservador especialmente después de la explosión inmobiliaria esto sería algo bastante prudente y que jueguen con sus suposiciones lo que les dará una intuición sobre cuáles son los conductores reales aquí otra cosa es que a veces no se renta una casa similar sino una más pequeña lo que nos dará otro tipo de ahorros y otras cosas por el estilo de cualquier manera espero que les sea útil este modelo ya que esta es una de las inversiones más importantes en la vida y merece un análisis serio yo creo que este modelo puede ser de gran ayuda al respecto disfrútelo y nos vemos en el siguiente vídeo