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Transcripción del video

bienvenidos he hecho una serie de presentaciones acerca de vivienda y mi teoría del porque han aumentado los precios de éstas y como pueden ver en términos generales la comparación entre comprar o rentar pero muchas personas me dicen que soy simplificando demasiado las cosas y suponiendo intereses solamente del préstamo no estoy incluyendo las deducciones de impuestos sobre hipotecas etcétera y así es simplificar muchas cosas para poder hacer cálculos sencillos y poder comprender mejor los conceptos de comprar contra renta pero es cierto que la realidad hay muchas cosas que considerar al momento de decidir entre comprar o rentar un inmueble así que necesitamos un modelo multilínea en donde podamos descubrir lo que podría pasar en cada caso y también jugar y ajustar nuestras suposiciones para ver qué podría pasar si se aprecia la vivienda o se deprecia o sin cambios las tasas de interés o si damos 10 por ciento ó 20 por ciento de adelanto etcétera teniendo esto en mente construir este modelo que llamó modelo de compra de vivienda el cual ustedes pueden descargar y jugar con él para que les sea útil pueden descargarlo del sitio de khan academy khan academy punto o rg diagonal don blogs diagonal by reds punto x l s es una hoja de cálculo excel incluso podrían descargar la abril en el excel y seguirme en este vídeo ahora permítanme explicar mis suposiciones en este modelo lo que está resaltado en amarillo incluyendo éste amarillo brillante son nuestras suposiciones son las cosas que van a guías o a conducir nuestro modelo y hacer cálculos para los próximos diez años para saber si nos convendría más rentar en lugar de comprar o viceversa si descargan este modelo para jugar con él ustedes mismos a menos de que sean muy sofisticados en el uso de excel las únicas cosas que deberían cambiar son los datos resaltados en amarillo todo lo demás está calculado a partir de estos datos que es lo que nos interesa al comprar una casa es el precio de compra el avance de pago o el adelanto de pago el cual pueden ponerlo como porcentaje del precio de venta o la cantidad tal cual aquí está la tasa de interés que suponemos aquí está la amortización principal significa que si yo sigo pagando esta hipoteca después de cuánto tiempo se habrá terminado de pagar el capital principal y no sólo el interés en esencia tenemos un préstamo de pago fijo a 30 años una amortización de 30 años si tuviéramos un préstamo a 10 años aquí podríamos un 10 esta es la tasa de impuestos a la propiedad y esto es lo que yo supongo con base en el impuesto de la ciudad de donde vivo este es mi supuesto de mantenimiento anual podría ser mayor o menor dependiendo de la propiedad estos son los pagos o cuotas asociadas con la vivienda por ejemplo si viven en una comunidad donde todos comparten un campo de golf o una piscina un gimnasio o algo similar esta serie mascotas sino pongan está en ceros esto es aseguró anual contra imprevistos encendió terremotos inundaciones o cualquier seguro que necesiten tener en donde viven y aquí resaltado en amarillo brillante está el supuesto de apreciación anual de la vivienda esta es una suposición enorme y es por eso que le resulte más pues veremos más adelante en el video que esa suposición es hasta cierto punto uno de los conductores o guías principales en este modelo el cual es mucho muy sensible a esta suposición esta es nuestra tasa de impuesto al ingreso marginal que suponemos porque nos interesa esto es porque se puede deducir el interés de lo que pagamos de hipoteca y también podemos deducir el impuesto a la propiedad así que si podemos deducir 100 dólares de los intereses e impuestos a la vivienda sino esta tasa de impuestos marginal es del 30 por ciento significa la tasa de impuestos por cada dólar incremental es decir de 100 dólares de intereses podremos reducir 30 dólares si la tasa de impuestos de ingreso marginal es 20 por ciento una reducción de 100 dólares nos ahorrará 20 dólares este 2 por ciento representa la inflación general esto indica que siempre habrá algo de inflación sobre cosas como las cuotas asociadas con la vivienda mantenimiento anual seguros etcétera por lo que esto nos indica la tasa general de inflación y en el modelo esto va a indicar que tanto crecerán estos anualmente durante la vida del préstamo y una vez que ingresamos estas cantidades se calculará el pago mensual de la hipoteca aquí suponemos que el interés es compuesto mensualmente y si ustedes conocen sus series geométricas pueda modificar y jugar con esto por intereses que se componen con mayor o menor frecuencia pero tengo entendido que la mayoría de los préstamos tienen intereses compuestos mensuales todo esto que acabamos de ver es lo necesario para calcular los elementos para comprar una casa estas cosas de aquí abajo zonas que corresponden a rentar una casa y así podremos comparar ambas situaciones por ejemplo qué pasaría si usáramos el pago de adelanto para la compra de la casa y no ahorramos en el banco y rentaron los la casa en su lugar así que este es el costo de rentar una casa similar esta es la suposición de la inflación en la renta yo soy de la opinión de que la inflación en la renta de una vivienda no es tan diferente de la apreciación anual de una vivienda a largo plazo ya que la renta es digamos que la ganancia de una vivienda y si las ganancias aumentan pero no aumentan los bienes en general el rendimiento aumentará o viceversa pero no quiero confundirlos con estos detalles ese 6% que yo supongo aquí es el rendimiento que obtengo del efectivo si yo no doy esos 150.000 de adelanto de la compra de la vivienda y lo invierto no sé en el mercado de valores quizá puede recibir un 20 por ciento al año o quizá no me gusta arriesgarme y lo invierto en bonos del gobierno y obtenga un 4 por ciento anual esta es la suposición que hacemos al respecto y de hecho debe ser un rendimiento después del pago de impuestos así que si me tasa de impuestos es el 30 por ciento y yo creo que puedo obtener un 10 por ciento el mercado de valores por ejemplo aquí debo poner un 7 por ciento queremos asegurarnos de ser muy precisos aquí considerando los impuestos ahora les voy a explicar el resto del modelo todas las suposiciones que hicimos aquí nos van a ayudar a calcular todo esto de acá está el escenario de compra en el período cero tendremos este valor de vivienda a quien no hay que cambiar o modificar nada todo se calcula automáticamente aquí tenemos el valor de la vivienda que se va apareciendo cada mes mostrando el valor de mercado de la vivienda que es calculado usando el valor de apreciación estoy aquí abajo es la deuda o el pago principal de la hipoteca o que tanto se le debe al bank y cómo pueden ver con el paso del tiempo cada que se paga la hipoteca una parte de este pago va a pagar el capital para incrementar la deuda aunque la mayor parte de este pago va a pagar los intereses sobre todo al inicio y aquí tenemos el equilibrio en la vivienda que es el valor de la vivienda - la deuda que se le debe al banco esta cantidad no dice el valor de la inversión en cierto momento del tiempo todo esto se calcula con los datos que ingresamos al inicio y todos estos son los cálculos importantes en el escenario de compra el interés en la deuda se calcula con la tasa de interés multiplicada por la deuda que se tiene del período anterior el pago de la hipoteca que calculamos antes usando nuestro conocimiento matemático de sedes geométricas el pago del capital principal que se dan a del pago de la hipoteca - el inter es el pago del seguro que es mensual tomamos nuestro pago de seguro anual y lo dividimos entre 12 y luego lo que hacemos con la tasa de inflación mensual lo mismo sucede con las cuentas asociadas a la vivienda pero calculadas mensualmente eso lo vivimos entre doce meses lo mismo va para el mantenimiento del impuesto la vivienda es lo mismo aunque yo supongo que su vivienda en revaluada quizá se encuentran en un estado en el que cada año o cada cierta cantidad de años llega un asesor a decir el valor actual de esa vivienda y cuál es el ajuste respectivo de los impuestos este ahorro en el impuesto de ingresos de la deducción de intereses suponiendo que a esa tasa de impuestos marginal se puede deducir el impuesto de la propiedad y el interés de la deuda este es el flujo de efectivo que pueda usarse en gastos o compra de la casa esta es la cantidad de efectivo que sale por la puerta aún después del ahorro de impuestos cada mes en el escenario de compra y espero que todo esto tenga sentido lo que queremos hacer es comparar lo que sucede en el escenario de compra de la vivienda dar un adelanto de 150 mil dólares y cada mes pagar esta cantidad que podemos ver que este número aumenta aunque la hipoteca sea la misma pues estos otros gastos crecen con la inflexión con el escenario de rentar una casa tomando esta misma cantidad de dinero después de ajustar la cantidad de dinero que recibo con los impuestos que debo pagar y decir que voy a usar es efectivo para pagar mi renta y los otros gastos asociados con rentar una casa los cuales no son 8 es decir pago mi renta y pongo todo lo demás en el banco sino esta suposición es que rentamos una casa similar por 2 mil 500 dólares no sé si sea correcto esto no a ustedes les toca jugar con esto estaba el qué sino poco a poco con la inflación aunque la renta no aumentan mes con mes aquí lo suponemos así ya que es un aumento gradual aunque si ustedes quieren pueden modificar esto para que aumente cada año esta línea de aquí abajo nos indica los ahorros cuando rentamos y son ahorros con respecto a lo que tenemos guardado en el banco a rentar en lugar de dar los 150 mil dólares como adelanto podrían guardarlo en el banco en su cuenta de ahorro en el período 0 y durante el período 1 tendremos esto más su rendimiento más la diferencia entre el gasto de efectivo de la compra de la vivienda y la red así que estos son los ahorros lo que hice en este modelo es hacer los cálculos de varios periodos aquí sólo es nuestro y cualquiera que esté familiarizado con la compra de vivienda les dirá que el préstamo promedio de hipotecas tiene una vida esperada de 10 años y es cuando las personas en promedio buscando darse o refinanciar sus préstamos no tomando las suposiciones de entrada a cualquiera que ésta sea cuál será el valor de la vivienda después de diez años la deuda después de diez años el equilibrio de la vivienda después de 10 años y suponemos que quieren vender la vivienda en que es lo que hace la mayoría de los estadounidenses después de diez años aquí está el costo asociado a la transacción de la venta de la vivienda por ejemplo el 10 por ciento que recibe el agente inmobiliario y la línea 54 no dice cuál será el efectivo neto al vender la casa en el precio de mercado y pagándole al agente inmobiliario el número de aquí abajo es más sencillo porque nos dice que si decidimos no vender la casa y tomando todas nuestras suposiciones cuánto habremos ahorrado en el banco hasta ese momento es el número de acá es la diferencia entre estos dos números en diez años descontados hasta el día de hoy es decir el valor presente el valor presente sería si descontamos esto por una tasa de descuento que se considere probablemente la tasa de inflación y les dirá que es el dinero actual cuál será el beneficio o ventaja de comprar contra rentas o los invita que descarguen este modelo jueguen con él y consideren bien las suposiciones pues esto es lo más importante de todo el modelo de ellas depende el que decidan si les conviene rentar o les conviene comprar quizás se hagan sus posiciones que padezcan muy razonables como ese 3% de apreciación anual de la vivienda pero es sorprendente cuarto cambiaría el modelo si pasáramos ese 3% a 1 por ciento o incluso a un -1 o menos 2 por ciento lo cual es completamente posible y ya ha sucedido con anterioridad donde se ha depreciado la vivienda durante largos periodos de tiempo incluso diez años varios estudios han encontrado que los bienes inmobiliarios apenas han crecido un 1% durante los últimos 100 años de hecho un 1 por ciento aquí sería bastante conservador especialmente después de la explosión inmobiliaria esto sería algo bastante prudente así que jueguen con sus posiciones lo que les dará una intuición sobre cuáles son los conductores reales aquí otra cosa es que a veces no se rentó una casa similar sino una más pequeña lo que no será otro tipo de ahorros y otras cosas por el estilo de cualquier manera espero que les sea útil a este modelo ya que ésta es una de las inversiones más importantes en la vida y merece un análisis serio yo creo que este modelo puede ser de gran ayuda al respecto disfrútelo y nos vemos en el siguiente vídeo